לה דולצ’ה וילה – השקעות נדל”ן בחו”ל

השקעות נדל"ן בחו"ל

השקעה אלטרנטיבית - איטליה

הרפורמה במס אשר באה עלינו לטובה, התכוונה לסתום מספר פרצות הקיימות בפקודת מס הכנסה בנוסחה כיום, הנוגעות להכנסות אשר מקורן בחו”ל. בין יתר החידושים אשר ברפורמה ניתן למנות את החברה הנשלטת הזרה (חנ”ז או CFC) אשר הגדרתה נפרטה לפרוטות במאמרים רבים מיום פרסום עיקרי הרפורמה ועד היום.

במאמר זה, אין כוונת הכותב לעסוק בניתוח תיאורטי של השלכות הרפורמה, אלא לתאר מקרה, אשר יעורר מחשבה בקרב הקוראים באשר לאפשרויות ההשקעה בחו”ל אשר נותרו פתוחות בפני משקיעים ישראליים, לאחר כניסתה של הרפורמה לתוקף.

בטרם תיאור המקרה, אין מנוס מחזרה קצרה על הגדרת החנ”ז. בכדי שחברה תוגדר כחנ”ז, ישנם מספר תנאים מצטברים אשר חייבים להתמלא.

על החברה להיות חברה פרטית אשר אינה רשומה בישראל, ורוב הכנסותיה או רווחיה בשנת המס הינם רווחים או הכנסות פאסיביות ושיעור המס על הכנסותיה או רווחיה אינו עולה על 20% במקום מושבה. ישנם מספר תנאים נוספים אך אלו אינם רלבנטיים לענייננו. החוק בהגדרתו קובע גם כי הכנסה מדמי שכירות הינה הכנסה פאסיבית.

לפני מספר חודשים, נתבקש הח”מ לברר בעבור פלוני, כדאיותה של עסקת נדל”ן מסויימת באיטליה. הנכס הנדון היה וילה באזור אומבריה, אשר שופצה בהשקעה נכבדת ע”י בעליה והועמדה למכירה. עד כאן אין כל חידוש. אולם, הוילה האמורה, שימשה גם כוילת קיט בעבור תיירים בעלי ממון, אשר שכרו אותה על בסיס שבועי. הוילה טופלה ע”י סוכנות המתמחה בתיירות לפלח אוכלוסייה עמיד במיוחד והושכרה תמורת כ 5000 דולר לשבוע. בנוסף, בעלי הנכס העסיקו מנהלת משק בית במשרה חלקית וכן נהג וטבחית על בסיס מזדמן. בנוסף, הוצעו לאורחים שירותים ופעילויות נוספות באזור, בתשלום נוסף. לאחר ניכוי כל הוצאות האחזקה השוטפת לרבות משכורות העובדים, נותרה בידי בעלי הבית הכנסה נאה למדי. פלוני ביקש לדעת, האם במידה ויחליט לרכוש את הנכס האמור, ויחליט להחזיקו באמצעות חברה זרה, תסווג חברה זו כחנ”ז לאחר כניסתה של הרפורמה לתוקף?

לאחר בחינת העסקה על צדדיה השונים, לרבות תזרים המזומנים אשר הוצג ע”י המוכרים, התבררה העסקה כעסקה כדאית למדי, בהנחה כי ניתן יהיה להגיע למחיר מכירה נמוך מהמחיר המבוקש ובהנחה כי החברה לא תסווג כחנ”ז. לעניות דעת הכותב, באם היה פלוני רוכש את הוילה באמצעות חברה, וחברה זו היתה ממשיכה להעסיק עובד אחד או יותר והוילה אכן היתה מושכרת כפי שתוכננה להיות, ניתן בקלות היה לסווג את הכנסותיה של החברה כהכנסה מעסק (שאינה הכנסה פאסיבית), אשר לענייננו עוסק בתחום ההארחה. יתרה מכך, גם הכנסות אשר מקורן בדמי שכירות של נכסים אחרים אשר הינם בבעלותה של החברה, יכולות להיכלל במניין הכנסותיה של החברה, כל עוד הכנסות אלו אינן עולות על 50.1% מהכנסותיה של החברה.

בסיכומו של דבר, לא נסתיימה העסקה בשל חוסר הסכמה לגבי המחיר המבוקש. אולם, ניתן לראות מן האמור לעיל, כי בעזרת חשיבה יצירתית מעט ותכנון מוקדם, ניתן עדיין להנות מיתרונות חוקי המס החלים בחו”ל ומהגנות האמנות למניעת כפל מס בטרם יש לשלם מס על “דיבידנד רעיוני”.

המעוניינים יכולים לסייר באופן וירטואלי בנכס ע”י הקלקה על הכתובת הבאה ולהנות:

http://www.dolcevilla.com/

Share

כל המידע הנכלל באתר זה, הינו בבחינת מידע כללי בלבד ואינו בגדר חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי מוסמך. אין להסתמך על המידע המתפרסם כאן בקבלת החלטות ו/או לשם נקיטת צעדים בעלי השלכות כלכליות ו/או אחרות, ללא התייעצות נוספת עם בעלי מקצוע מתאימים.

פוסט זה פורסם בקטגוריה מאמרים, עם התגים , , , , , . אפשר להגיע ישירות לפוסט זה עם קישור ישיר.